Die Aroundtown Aktienanalyse kannst Du Dir auch auf YouTube anschauen und am Ende des Beitrags das zugehörige Factsheet downloaden 😊


Kurzüberblick

Aroundtown wurde 2004 gegründet und ist seit 2015 an der Börse, wurde 2017 in den S-Dax und 2018 in den MDAX aufgenommen und ist seit der Übernahme von TLG-Immobilien mittlerweile sogar ein Kandidat für den Dax. Dazu aber später mehr. Das Hauptgeschäftsmodell des in Luxemburg ansässigen Unternehmens umfasst die Vermietung von Immobilien mit Schwerpunkt auf Büro, Hotel und Gewerbeimmobilien, wobei über Beteiligungen auch die private Wohnungsvermietung abgedeckt wird. Die Marktkapitalisierung beläuft sich auf 7,87 Milliarden Euro, wobei 2019 ein Umsatz von knapp 895 Millionen erzielt wurde, was einem Anstieg von 20% zum Vorjahr entspricht. Der FFO lag bei 503,4 Millionen im Jahr 2019 und steigerte sich damit um starke 24%. 


Kursverlauf

Werfen wir zunächst einen Blick auf den Kursverlauf der letzten 5 Jahre sehen wir, dass sich Aroundtown solide entwickelt hat und eine kontinuierliche Steigerung aufweist, die jedoch zuletzt durch die Coronakrise gebrochen wurde. So lag der höchste Kurs bei 8,88€ am 19. Februar 2020 und einen Monat später am 17.03.2020 erreichte der Kurs seinen Tiefpunkt von 2,88€. Die 1-Jahresperformance ist mit -32,3% negativ, wohingegen die 5-Jahresperforamnce mit 24% positiv ist. Zwischen Tief und Hoch liegen 208,3%.


Profitabilität

Aroundtown Aktie Aktienanalyse Profitabilität

Schauen wir nun auf den Umsatz, den Gewinn und die Marge sehen wir eine extreme Steigerung von mehreren hundert Prozent. So steigerte sich der Umsatz von 125 Millionen im Jahr 2015 auf 895 Millionen, was einem Umsatzzuwachs von 615% und einem jährlichen Zuwachs von 48% entspricht. Der FFO steigerte sich von 94 Millionen auf 503 Millionen und damit um 435%. Hierbei liegt der jährliche Zuwachs bei knapp 40%. In blauen Balken ist der Nettogewinn inklusive Verkauf dargestellt. Hierbei handelt es sich um einen Wert, der die Mieteinnahmen als auch die Verkaufsergebnisse beinhaltet. Da der Verkauf von Immobilien jedoch nicht vorrangig primäres Ziel ist und auch nicht planbar und kalkulierbar ist, können hier Schwankungen entstehen oder Jahre dabei sein, in denen keinerlei Verkäufe stattgefunden haben. Jedoch ist festzustellen, dass sich der Nettogewinn 2017 – 2019 von Aroundtown auf 1,5 – 1,8 Milliarden € beläuft.
Zusammenfassend ist zu sagen, dass sich Aroundtown in den letzten 5 Jahren außerordentlich stark entwickelt hat.


Dividende

Aroundtown Aktie Aktienanalyse Dividende

Dividende
Schauen wir nun auf die Dividende sehen wir, dass diese kontinuierlich gesteigerte wurde. Während sie 2015 noch bei 5-Cent je Aktie lag, waren es 2018 schon 25 Cent, wobei 2019 28 Cent vorgeschlagen waren. Aufgrund der Coronakrise und dem starken Kurssturz entschied sich Aroundtown jedoch, keine Dividende auszuzahlen, sondern im Juni mit Abschlussziel 2020 ein Aktienrückkaufprogramm in Höhe von 500 Millionen einzuleiten. Die Jahre 2016-2018 geben jedoch einen ersten Eindruck, welche Dividende mit Aroundtown möglich ist. So lag die Dividendenrendite im Schnitt bei 3,7% und die Ausschüttungsquote bei 64%.

Finanzierung
Um besser einschätzen zu können, in welchem Verhältnis die 500 Millionen des Aktienrückkaufprogramms stehen, schauen wir auf die Dividendenfinanzierung. Hier sehen wir, dass diese dann mehr als doppelt so hoch wie im Jahr 2017 und 2018 ist. Um zu sehen, wie sicher die Dividende ist, nutze ich den adjustieren FFO, also den AFFO und stelle diesen der Ausschüttungssumme ins Verhältnis. Der AFFO bestimmt sich aus dem FFO, abzüglich dem CAPEX, der im Falle von Immobilienunternehmen die aktive Investition in das Immobilienportfolio darstellt. Es sind also Aufwendungen, die sich nicht in der Gewinn- und Verlustrechnung zeigen, sondern direkt in der Bilanz aktiviert wurden. Hierzu gehören Modernisierungsmaßnahmen sowie Instandhaltungen, die das übliche Maß übersteigen. Wichtig ist, dass die Dividendenausschüttung den AFFO nicht permanent übersteigt. Das bedeutet dann, dass die Dividende rein aus der Vermietungstätigkeit zu finanzieren ist, was genau bei Aroundtown der Fall ist. Lediglich 2016 grenzte die Quote an 100%, was sich über die folgenden Jahre jedoch signifikant abbaute. 

Das Ausschüttungsdatum ist 3 Tage nach der Hauptversammlung, wobei das Ex-Datum wohl am Tag der Hauptversammlung liegen wird, die jedoch erst – voraussichtlich im Juni 2021 ist.

Alles wichtige zu REITs kannst Du auch hier nochmal nachlesen.


Bilanz

Aroundtown Aktie Aktienanalyse Bilanz

Kapitalverteilung
Schauen wir zunächst auf die Kapitalverteilung. In hellblauen Balken ist das Eigenkapital und in dunkelblauen Balken das Fremdkapital dargestellt. Beide Werte zusammen ergeben die Bilanzsumme, die kontinuierlich ansteigt und sich seit 2015 versiebenfacht hat.  Jedoch nicht auf kosten von Fremdkapital. So liegt die Eigenkapitalquote bei durchschnittlich 52%, was sehr gesund ist.

Verschuldung
Interessanter ist die Verschuldung. Dafür werfe ich einen Blick auf die Bilanzsumme und unterteile diese in Eigenkapital mit 13,38 Mrd. Euro, 10 Mrd. Schulden und 2 Mrd. nichtzinstragendem Fremdkapital. In Grün dargestellt sind die liquiden Mittel, die sich auf knapp über 3 Mrd. € belaufen. Mit diesen Werten sind wir in der Lage, die Nettoverschuldung zu berechnen, die sich aus den Schulden abzüglich der liquiden Mittel errechnet. Die Nettoverschuldung beläuft sich also auf 6984 Mil. Euro.

Verschuldungsgrad
Um das besser einschätzen zu können, teilen wir die
Nettoverschuldung noch durch den EBITDA, der bei 772,7 Mil. liegt und erhalten dadurch den Verschuldungsgrad. Dieser liegt bei 903,9%, was ein gutes Ergebnis in der Immobilienbranche ist. Das bedeutet, dass 9-fache der jährlichen Ertragskraft ist notwendig, um die Schulden zu tilgen.


Aktie

Aroundtown Aktie Aktienanalyse Kennzahlen

Aktienkennzahlen
Bitte selber entnehmen 😀
Falls Du nicht mit allen Kennzahlen was anfangen kannst, lies Dich gerne im Börsen-ABC ein.

Aktionärsstruktur
Die Aktionärsstruktur umfasst einen Freefloat von 78,4%, wobei der größte Einzelaktionär hier BlackRock mit 5% ist. Die TLG-Immobilien-Group ist nach Zusammenschluss zu 12% an Aroundtown beteiligt und die Avicso-Group zu 9,6%.


Segmentanalyse

Aroundtown Aktie Aktienanalyse Portfolio

Immobilienportfolio
Schauen wir nun auf das Immobilienportfolio. So sehen wir, dass die Office-Vermietung den größten Anteil mit 49% ausmacht. Hierrunter sind Namenhafte Mieter wie Beispielsweise die Allianz, Telekom, BMW, Mercedes und viele weitere, wobei die Top-10 Mieter für 20% der Mieteinnahmen verantwortlich sind. Im April lag die Mieteinnahmenquote bei 90%, exklusive Hotels. Insgesamt ist das Portfolio breit diversifiziert mit über 4000 Mietern. Im Bereich Office beträgt die durchschnittliche vertragliche Mietdauer aktuell 4,5 Jahre. Den nächstgrößten Posten machen die Hotels mit 23% aus, wobei hier 176 Hotels inkludiert sind. Vorrangig handelt es sich hierbei um 4 Sterne Hotels, die eine Mietlaufzeit in der Spitze von bis zu 25 Jahren und im Durchschnitt von 15,4 Jahren aufweisen. Stand Juni sind aktuell wieder 66% der Hotels gemessen an den Mieteinnahmen geöffnet. Die Hotelsparte ist Mietertechnisch ebenfalls breit diversifiziert. So gehören unter anderem die Marriott- bzw. Hilton-Group und viele weitere Namenhafte Hotels hinzu. Der nächstgrößte Posten sind Wohnimmobilien mit Schwerpunkt in Berlin und NRW. Gefolgt vom Retail-Bereich mit 9% zudem auch REWE, Penny, LIDL und Kaufland gehören. Logistic, Wholesale und Andere machen 7% aus. 

Region
Schauen wir auf die geografische Verteilung sehen wir, dass hauptsächlich Deutschland fokussiert wird, wobei Berlin mit 25% und NRW mit 11%, gefolgt von Frankfurt mit 9% und München mit 8% hier die Schwerpunkte sind.

Im Allgemeinen lässt sich also feststellen, dass Aroundtown solide hinsichtlich Vermietungsart als auch geografischer Lage gut diversifiziert ist.


Peer Group Vergleich

Aroundtown Aktie Aktienanalyse Vergleich

Profitabilität
Schauen wir nun auf den Peer-Group-Vergleich. Hierfür schicke ich Vonovia, Deutsche Wohnen, LEG sowie Aroundtown ins Rennen. Schauen wir zuerst auf die Profitabilität sehen wir, dass Vonovia hinsichtlich des Umsatzes mit 3,1 Milliarden weit vorne liegt, gefolgt von Deutsche Wohnen und LEG mit rund 1 Milliarde Umsatz auf den gleichen Rängen und knapp danach Aroundtown mit 895 Millionen Euro Umsatz. Beim FFO kann Aroundtown jedoch gut mit LEG und Deutsche Wohnen konkurrieren. Interessanter empfinde ich den Umsatzanstieg von 2015 zu 2019. Auf dem letzten Rang liegt hier der DAX-Konzern Deutsche Wohnen mit einem Rückgang von -29%. LEG und Vonovia mit 30% bzw. 41% konnten ihre Umsätze in einem guten Maß steigern, jedoch ist Aroundtown mit einem Umsatszuwachs von 615% hier an der Spitze. Mit einem guten Geschäftsjahr 2020 könnte es sogar möglich sein, dass Aroundtown LEG und Deutsche Wohnen überholt.

Gewinnmarge
Schauen wir nun auf die Gewinnmarge, die sich auf FFO / Umsatz ergibt sehen wir, dass Aroundtown mit einer Marge von 56,2% auf dem ersten Rang liegt, gefolgt von Deutsche Wohnen mit 53,8% sowie Vonovia mit 39,3% und auf dem letzten Rang LEG mit 34,1%.

Dividendenrendite
Bei der Dividendenrendite liegen die Unternehmen zwischen 2% und 3,4%, wobei sich Aroundtown 2020 gegen eine Dividende und für ein Aktienrückkaufprogramm entschieden hat, welches eine Dividendenzahlung deutlich übersteigt. Also auch ohne Dividende hier konkurrenzfähig.

Kurs-Gewinn-Verhältnis
Beim KGV auf FFO Basis sehen wir, dass Aroundtown am niedrigsten Bewertet ist mit lediglich 18,6. LEGs KGV liegt bei 22, wobei Vonovia und Deutsche Wohnen bei 24,3 landen.

NAV
Am Interessantesten empfinde ich das NAV je Aktie sowie den Ab- bzw. Aufschlag, der speziell bei REITs Anwendung findet. Während Vonovia zum Basiswert gehandelt wird, liegt der Aufschlag bei LEG bei 8,7%. Deutsche Wohnen wird aktuell mit einem Abschlag von 17% gehandelt. Den größten Abschlag weist Aroundtown mit 70% auf.

Fazit
Also rein aus den Werten dieses Peer-Group-Vergleichs, ohne alle Konkurrenten fundamental näher untersucht zu haben, würde ich mich in jeder Kategorie für Aroundtown entscheiden.


SWOT Analyse

Aroundtown Aktie Aktienanalyse SWOT

Stärken:
Stärken sehe ich bei dem extrem hohen Umsatzzuwachs sowie der starken Geschäftsentwicklung allgemein. Das Portfolio ist breit diversifiziert mit Schwerpunkt auf Gewerbeimmobilien, wobei die einzelnen Mieter in jedem Bereich ebenfalls nochmal stark diversifiziert sind und es keine signifikanten Einzelmieter gibt, von denen Aroundtown abhängig ist. Ebenfalls eine Stärke ist die langfristige Vertragsstruktur, die Im Hotelbreich bei bis zu 25 Jahren und für das Unternehmen allgemein bei durchschnittlich 8 Jahren liegt.

Schwächen:
Als Schwachpunkt ist die starke Belastung durch die Coronakrise sowie der fehlende Burggraben des unkomplizierten Geschäftsmodells zu nennen.

Chancen:
Chancen sehe ich in der steigenden Immobiliennachfrage sowie dem damit einhergehenden Wertezuwachs, sowie in weiteren strategischen Akquisitionen als auch dem wachsenden Tourismus, der immer weitere Hotels erfordert.

Risiken:
Risiken sehe ich in einer hohen Leerstandsquote sowie signifikant verzögernde bzw. ausfallende Mietzahlungen, speziell im Hotelbereich, den es zuletzt durch die Coronakrise hart getroffen hat. Da Aroundtown aktuell ein Portfolio aufweist, welches mit 49% den Kernschwerpunkt im Bereich Büros besitzt, ist auch der Trend zum Homeoffice als großes Risiko anzusehen.


Fazit

Aroundtown Aktie Aktienanalyse Fazit

Allgemeine Bewertung:
Aroundtown ist aus meiner Sicht ein solides Unternehmen mit guten Finanzkennzahlen und einem einfachen Geschäftsmodell, welches sich über die letzten Jahre extrem positiv entwickelt hat. Aroundtown verfügt über eine solide Portfoliodiversifikation und die Übernahme der TLG sorgt für einen Konzern mit einem Nettovermögenswert von 20 Milliarden Euro, der allmählich in Richtung Dax aufsteigt. Die Dividende wurde zwar gestrichen, jedoch wurde dafür ein Aktienrückkaufprogramm in Höhe von 500 Millionen Euro beschlossen, welches bis Ende 2020 abgeschlossen sein soll. Im Vergleich dazu hätte die Ausschüttungssumme unter 250 Millionen gelegen. Auch die Nettofinanzverschuldung liegt in einem guten Rahmen.

Für 2020 selber ist keine Prognose möglich, jedoch zeigten die Q1-Ergebnisse, dass wenn man diese auf das Jahr hochrechnet, der FFO erneut um knapp 20% anstieg. Jedoch handelt es sich hierbei um eine Schätzung, die aufgrund der Coronakrise wahrscheinlich nicht so eintritt, wobei die Mieten trotzdem fällig sind, maximal verzögert gezahlt werden.

Bewertung der Aktie:
Diese ist aktuell stark unterbewertet. Ein Langfristiges Gewinnwachstum von knapp 10% ist zu erwarten. Aktuell wird die Aktie mit einem Kurs von 5,11€ gehandelt, wobei der Nettovermögenswert 8,70€ ist. Dies entspricht einem großen Abschlag von 70%. Das KGV auf FFO-Basis liegt aktuell bei 18,57 und damit unter dem der Konkurrenten, welches bei über 22 liegt. Die Dividende ist aufgrund der Entscheidungen des Managements als Instabil zu werten, jedoch ist diese gemessen am AFFO langfristig durch die Mieteinnahmen gedeckt. Ich gehe davon aus, dass ab 2021 wieder eine Dividende gezahlt werden wird.

Abschließendes Fazit:
Aus meiner Sicht ist die Aroundtown Aktie aktuell definitiv ein Kauf mit hohem Kurspotential. Ein Tenbagger ist aufgrund der Marktkapitalisierung, die sich dann auf über 70 Mrd. Euro belaufen würde auszuschließen.


Factsheet

Das Factsheet kannst Du Dir hier downloaden:

Zum Abschluss interessiert mich jetzt, ob du Aroundtown im Depot oder auf der Watchlist hast. 😊 An der Stelle empfehle ich Dir nun im Börsen-ABC Dein Wissen zu erweitern und aufzufrischen oder weiter durch die Aktienanalysen zu stöbern. Sicher sind meine Empfehlungen für die Börse auch einen Blick wert. Damit kannst Du mich sogar unterstützen! 💙