Erklärung

Funds From Operations (FFO) ist eine Non-GAAP-Kennzahl, die Hauptsächlich zur Bewertung von Immobilienunternehmen und Real Estate Investment Trusts (REITs) verwendet wird und den Cashflow aus der Geschäftstätigkeit definiert. 
Der FFO wird in vielen Fällen zusätzlich je ausgegebener Aktie ausgedrückt und stellt eine wesentliche Kennzahl für die Bewertung von
REITs und anderen Immobilienunternehmen dar. Die Unternehmen nutzen den FFO oft als Benchmark für die operativen Ergebnisse.
Aus meiner Sicht sollte das \frac{Aktienkurs}{FundsFromOperation}-Verhältnis bei der Bewertung von REITs anstelle des \frac{Aktienkurs}{GewinnJeAktie}-Verhältnisses (KGV) verwendet werden. 


Berechnung

FFO wird vereinfacht dargestellt wie folgt errechnet:
Jahresüberschuss (Nettogewinn)
+ Abschreibungen
+ Werteberichtigungen
+/ Buchgewinne/Buchverluste aus der Fair Value Bewertung
Gewinne aus dem Verkauf von Objekten
= Funds From Operations


Da es keine verbindlichen Vorgaben gibt können von Unternehmen zu Unternehmen unterschiede in der Berechnung auftreten. In der Regel findet man jedoch in den Geschäftsberichten eine detaillierte Aufstellung. Die Berechnung selber durchzuführen ist nicht notwendig, da sämtliche Immobilienunternehmen diese angeben.


FFO statt KGV

Wie im Artikel REIT beschrieben, verdienen Immobilienunternehmen in der Regel durch die Vermietung von Einheiten als auch durch den Verkauf von Objekten ihr Geld. Lediglich Mieteinnahmen sind eine kalkulierbare und zuverlässige Ertragsgröße. Der Verkauf der Immobilien, der den Nettogewinn maßgeblich beeinflusst und nicht kalkulierbar ist, verzerrt das Ergebnis – wird jedoch im KGV mit einbezogen. Das führt speziell in verkaufsstarken Jahren zu einer verfälschten Unterbewertung der Aktie. Daher muss statt dem Gewinn je Aktie der FFO je Aktie angewendet werden.


Adjusted FFO

Das FFO ist kein geeignetes Maß um die Sicherheit der Dividendenzahlung zu bestimmen. Wir müssen diesen daher weiter bereinigen und erhalten folglich den AFFO. Neben Korrekturen von Wertberichtigungen auf Grundstücken (nicht Gebäude) sowie eine Anpassung der tatsächlich gezahlten Miete spielen hier wiederkehrende Investitionsausgaben (CAPEX) eine große Rolle.
CAPEX sind Aufwendungen, die nicht in der Gewinn- und Verlustrechnung auftauchen, sondern direkt in der Bilanz ansäßig sind. Hierzu zählen Beispielsweise Modernisierungsmaßnahmen als auch Instandhaltungsmaßnahmen, die das übliche Maß übersteigen.

Der AFFO ist nun die nachhaltige Kennzahl, die alle wesentlichen Aspekte für die langfristige Vermietungstätigkeit unter Berücksichtigung der Investitionen in das Immobilienportfolio berücksichtigt. 
Um nun bestimmen zu können, ob die Dividende tatsächlich aus den Vermietungstätigkeiten gezahlt werden kann, stellt man die Dividendenzahlung dem AFFO gegenüber.


Fazit

Der Nettogewinn und das damit einhergehende KGV auf Basis des Gewinns je Aktie (inklusive Verkaufstätigkeiten) stellt keine geeignete Kennzahl zur Bewertung von Immobilienunternehmen dar. Das KGV auf FFO-Basis ist daher anzuwenden.  

Funds From Operation, das sich aus dem Jahresüberschuss bereinigt um Abschreibungen, Bewertungseffekte und Veräußerungsgewinne errechnet, bietet eine geeignete Bewertungsgrundlage der operativen Ertragslage. So kann das FFO besser als Vergleichsgröße innerhalb von Immobilienunternehmen genutzt werden.

Investoren, die die Dividendenstrategie fahren, sollten sich das AFFO genau anschauen und dahingehend ermitteln, ob die Dividende rein aus den Vermietungstätigkeiten finanziert werden kann. So darf das AFFO statt dem FFO zur Ermittlung der Ausschüttungsquote genutzt werden.

Zum Abschluss interessiert mich jetzt, wie Du persönlich das FFO anwendest. 😊 Anbei noch die Empfehlung durch meine Aktienanalysen zu stöbern – eventuell findest Du Dein nächstes Investment!